Changes in Pyeongtaek and Hyangnam: 08/05/13

2013년 8월 5일 월요일

대한민국 수도권 남부의 중심이 될 동탄2신도시의 개요와 토지이용계획도 등등

동탄2신도의 개발규모는 엄청나다 할 것입니다.
문제는, 부동산 경기가 하락하고 있다는 것과
인구와 산업구조가 일본의 전철을 밟고 있는 때에
개발되고 있다는 것이라 할 것이지만요.

아무쪼록 동탄2신도시의 개발이 순항하였으면 합니다.

Dongtan2 New Town Overview

Dongtan2 New Town Land Use Plan

Dangtan2 Transportation Planning

Dongtan2 New Town Land Use Plan

Location

향남이 신도시로 빨리 커야 할 텐데요.

예전에도 이야기했듯이 도로의 개설이 단점도 같고 있다 할 것인데요.

즉, 도로의 기능중에서 좁고 불편한 지역의 富를,

더 크고 편안한 지역으로 富를 이전시키는 것은 단점이라 할 것이며

이는 향남에도 해당된다 할 것입니다.

즉, 향남이 신도시級으로 발전해서 규모의 경제가 가능하다면

평택시 서부권역을 비롯한 향남지역 인근의 富를 유치할 수 있지만

규모의 경제를 달성하지 못한다면 동탄이나 고덕국제화계획지구로

富를 이전시킬 수도 있다 할 것이기에 향남이 빨리 성숙기로

접어드러야 하지 않을까 생각합니다.

Hyangnam2 New Town District

순전히 개인적인 생각이지만 LH아파트의 건설공사를 지켜볼 때 마다 질서 혹은 깨끗함이 느껴지는 것은 저 혼자만의 생각인가요.

제가 본격적으로 blog를 운영한 것이 2010년 11월부터라 할 것이고요.

blog를 본격적으로 운영했다는 것은 택지개발사업지구의 변화모습에

관심을 가졌다는 뜻이라 할 것입니다.

여하튼, 소사벌의 LH나 향남2지구의 LH아파트의 건설공사 모습을

쭈~~욱~~~ 지켜보면서 느낀것은 LH아파트의 공사모습을

보고 있노라면 `깨끗함', 아니면 `질서정연한 모습'이랄까를

왕왕 느끼게 되는데요.

이는 LH가 공사발주를 하면서 정돈(깨끗함)도 공사조건에 포함시킨다

할 것이지만 LH아파트의 건설공사 모습을 보고 있노라면

깨끗함이 느껴지는 것은 저 혼자만의 느낌이겠지요.

Hyangnam 1B/L LH Apt

Hyangnam LH Apt

Hyangnam 2B/L LH Apt

Hyangnam LH Apt

LH Apartment

LH(Korea Land and Housing Corporation) Rental Housing

대한민국 부동산 시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 일곱번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

통신의 발달과 정보의 보편화도 아파트 가격상승을
제약할 수 있다 할 것입니다.

현대를 지구촌(地球村)시대라고 합니다.

`실시간으로 전세계의 소식을 접할 수 있는 시대'라른 뜻으로
정보의 홍수속에서 살고 있다 해도 과언이 아닐 것이며
앞으로도 더 빠르고 더 많은 정보의 홍수가 밀려들 것입니다.

이렇듯, Internet통신환경의 발전은 사이버(Cyber)세상을 탄생시켰으며
사이버 공간에서는 전문가들의 의견을 들을 수 있으며, 궁금한 것을
질문하면 전문가들의 답변을 받아 볼 수 있고요.

또한, 앞서 경험했던 외국의 사례들을 검색해서 읽어볼 수 있고,
세미나, 책, 논문 등등을 검색해서 전문적인 내용뿐만 아니라
미래를 예측할 볼 수 있다 할 것입니다.

이렇듯, 정보와 지식을 독점한 공급자 위주의 정책이
정보의 보편화로 인해서 소비자도 전문가라 할 수 있는 공급자의
감추고 싶은 내용까지 세밀하게 알 수 있게 됨으로서
공급자의 일방적 주장과 가격정책이 통용되지 않음으로
일방적 가격책정이 어렵게 되었으며 이는 착한 가격으로의 회기가
있어야만 팔리는 시대가 되어가고 있다 할 것입니다.

부동산도 정보의 보편화로 인해서 착한가격이 제시되지 않으면
소비자들의 외면받는 시대가 되었다 할 것입니다.

이외에도 수 없이 많은 요인들이 부동산 가격상승을 저해한다 할 것이지만
앞서 지적한 것들이 대표적이지 않을까 생각합니다.

대한민국 부동산 시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 여섯번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

주택가격의 高價性이 부동산 가격의 상승을
저해하는 요인에 포함될 것이다.

주택가격을 비교하는데 가장 많이 이용되는 지표가 PIR(Price to Income Ratio)로
주택가격을 연간소득으로 나누어서 비교를 하는 것으로 가계가 연간소득을
몇 년간 모아야만 주택을 구입할 수 있는 여력이 생기는가를 여려 나라들과
비교해서 알려주는 지표라 할 것입니다.

문제는, PIR지수를 거론하지 않더라도 대한민국의 아파트 가격이 너무 높게
형성되어 있다는 것을 세살먹은 애도 알고 있다는 것이지요.

서울의 00아파트는 수십억을 호가하고 있고, 경기도권만 해도 대부분이
수 억원을 호가하고 있는 현실이며 지방이라고 해도 소형과 오래된 아파트를
제외하고는 대부분이 億원 단위를 넘을 정도로 부동산 가격이 높게 책정되어
있다 할 것입니다.

이는, 아파트의 대지지분이 평균 10평~20평에 지나지 않고,
아파트의 대지지분은 건축물과 불리해서 소유권을 행사할 수도 없고,
공급평수 또한 33평형(전용 25.7평)이 기본일진데도 아파트 가격이 수 억원을
호가한다면 가격상승으로 인한 소득효과가 따라주지 않을경우 월급을
모으거나 가게를 운영해서 수억원을 저축해 아파트를 구입하는 것은 꿈도
꿀 수 없는 일이라 할 것입니다.

더하여서, 토지가격과 건설비용 그리고 이윤이 아파트의 가격이라 칭한다면
토지가격(10평~20평)과 건설비용(단독주택이 평당 300만원정도)을 아무리
높게 계상해도 지금의 아파트가격에는 미치지 못함을 알 것이며 차액은
거품으로 생각해도 무리가 없지 않을까 생각합니다.

이렇듯, 주택보급률이 낮으며 산업화가 진행되면서 도시화가 진행될 때는
아파트 가격이 물가상승률 이상의 상승을 해서 소득효과를 안겨줬지만,
주택보급률이 120%를 넘어섰으며, 탈 도시화가 진행되고 있는 현시점에서는
그리고, 저성장이 대세로 자리잡은 미래에는 주택을 구입할 여력이 있는
사람들이 없어졌기에 매매가 이루어지지 않아서 환금성이 떨어질 것이며
이는 투자재로서의 매력이 없어질 것으로 생각합니다.

다음번에는 부동산 가격상승을 가록막는 요소중에
통신과 정보의 보편화로 인한 학습효과에서 부동산 가격이 상승할 수 없는

요인을 알아보겠습니다.

대한민국 부동산 시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 다섯번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

아파트가격이 상승하지 못하는 이유중의 5번째는
새로운 투자수단의 발견이라 할 것입니다.

우리나라는 삼면이 바다로 둘러쌓여 있으면서
대한민국(南.北의 合) 영토 크기는 22만1000Km이며 특히
남한만의 면적은 약10만Km(3조평)로 적은데
인구는 4800만명이라는 많은 수가 살고 있기에 필연적으로
부동산이 각광을 받았다 할 것입니다.

그렇지만 지금은 새로운 투자수단 들이 속속 발생하고 있는데요.
그 대표적인 것이 금융상품이라 할 것인데요.
수없이 많은 종류의 금융상품은 부동산 불패신화를 잠재우고 있으며
앞으로는 더욱 더 부동산 투자에서 멀어지도록 부추길 것으로 생각됩니다.

이는 금융투자협회 조사연구실에서 제시한 `주요국 가계 금융자산 비교'에
잘 나타나 있다 할 것입니다. 즉,

대한민국의 가계자산 구성을 보면 부동산이 75%에 금융자산이 25%로
금융자산의 비중이 낮지만 선진국이라 할 수 있는 미국이나 일본만 봐도
부동산의 비중이(美30%, 日41%)낮고 금융자산의 비중이 높다 할 것입니다.

이는 한국도 미국과 일본의 전철을 밟아가고 있기에 앞으로는 금융자산의
비중이 60%~70%까지 상승하면서 부동산 비중이 30%~40%까지 하락할 수
있음을 암시하고 있다 할 것이며, 추세는 이미 새로운 대체수단인
금융상품으로 옮아가고 있음을 느낄 수 있다 할 것입니다.

이렇듯, 새로운 대체수단이 생겨날 수록 부동산에 대한 투자는 멀어져갈
것이며 이는 부동산 가격상승을 저해하는 요소로 작용할 것이며
아파트 가격 하락에도 영향을 미친다 할 것입니다.

아파트에서 사람들의 시선이 멀어지는 많은 이유중에 다음번에는 가겨의

거품에서 찾아보도록 하겠습니다.

대한민국 부동산 시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 네번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

공동주택(아파트)의 가격상승을 가로막는
4번째 이유로 주거의 트랜드 변화도
한 몫을 하지 않을까요.

아파트에 거주하면서 불편한 것들은
1) 층간.단지간 소음인데요.
    특히, 층간소음 문제네요.
    낮에야 직장에 출근해서 소음을 느낄 수가 없지만, 주말이나 쉬는 날
    집에서 휴식을 취하고 있노라면 말소리, 쿵쿵거리는 소리, 싸우는 듯한
    날카로운 소리 등등
    가끔씩 단지내에서 들리는 커다란 앙칼진 목소리들
    이래서 아파트 소음으로 살인까지 발생하는구나 하고 느낀다 할 것입니다.

2) 주차장 부족문제
    지금이야 많이 좋아졌다고 하지만 아직도 저녁 늦은 시간에 들어오면
    주차를 해놓을 곳이 없어서 빙글빙글 주차할 곳을 찾아다녀야 하는 현실

3) 시끄러운 소리에
    관리실에서 잊을만 하면 한번씩 진행하는 안내방송(?) 나뻐요.
    또, 어디선가 들려오는 가전제품 사겠다는 마이크 소음.
    어쩌다 한번씩은 물건 판매를 알리는 소음.
    애기들이 놀면서 발생하는 소음이야 당연히 들어야 하는 것이지만
    나머지는 글쎄요.

4) 잊을만 하면 한번씩 참석하라는 반상회 혹은 모임 등등의 고지
    반상회나 모임 등등에 당연히 참석을 해야 하지만 참석을 못하면
    벌금을 물리겠다고 으름장을 놓고, 적잖은 벌금이 관리비에 합산되어
    청구되는 현실(?), 왜 벌금을 내야 하냐고요.

5) 아파트가 복도식이나 계산식으로 건설되었기에
    엘리버이터나 복도 혹은 계단에서 사람들을 만나도 아는 분이 아니면
    모른채하고 자기 볼일만 보는 현실

6) 아파트는 층수가 높기에 창문이나 현관문을 마음대로 열어 놓을 수가
    없다는 것도 나뻐요.

7) 관리비도 문제지만 시간이 흐를수록 노후화되어 감가상각이 발생한다는
    것도 공동주택인 아파트에서 멀어지게 하는 이유라 할 것입니다.

기타 등등

뭐~ 아파트가 좋은 것도 있는데요.
보안도 좋다고 하지만 못느끼겠고, 겨울에 눈을 치우지 않아도 좋고,
그냥 방에 콕하고 있으면 세상 돌아가는 줄 모를정도로 혼자 있을 수 있고,
쓰레기(음식물 포함)청소가 쉽고, 놀이터나 단지를 한 바퀴 돌아봄으로서
운동이 되고, 사람들이 많을 것 같기에 혼자라는 느낌이 안들어서 좋고,

기타 등등

그렇지만, 지금은 그리고 앞으로는 주거의 트랜드가 변할 것으로 생각합니다.
개인의 개성에 맞는 주거공간을 확보할려는 경향이 나타나는 것으로 보면

주거의 트랜드가 변하고 있다 할 것입니다.

대한민국의 2011년 가구수와 주택수인 주택보급률을 나타냄

공동주택의 현황<공동주택이 860만호(세대)가 있다는 뜻임>

다음번에는 새로운 투자수단의 발생이 아파트의 가격상승을 가로막는
이유에 대해 알아보겠습니다.

대한민국 부동산 시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 세번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

부동산 가격상승을 가로막는 인구구조의 변화를
살펴보면

인구전망이 부동산 시장에 미치는 영향등은
논문이나 학술자료 혹은 도서관에 진열된 책들에서도 잘 나타난다 할
것인데요.

자료들을 취합해보자면 年평균 인구증가 속도가
1990년~2000년까지만 해도 33만명을 기록했고
2000년부터 2010년까지는 20만명 수준으로 하락했으며
2020년대 까지는 7만명으로 둔화되어서
2030년부터는 인구감소가 예상된다는 것이 정설이라 할 것입니다.

한마디로, 먹고살기 힘들어서 애를 낳지 않는 풍조가 만연해지고 있으며
아래 자료에서 보듯이 1인 가구가 급격하게 증가할 것이라 것이지요.

더하여서, 가구(세대)수도
1990년~2000년까지만 해도 30만 가구씩 증가했지만
2000년~2010년대 까지는 25만가구로 하락하고
2020년대 까지는 19만 가구로 하락해서
2030년대 중반부터는 가구수도 하락한다는 결과를 보여주고 있다
할 것입니다.

문제는, 2012년부터 1人~2人가구가 50%를 넘어섰다는 것이고요.
2035년이 되면, 1인가구가 33%, 2인가구가 30%해서 합이 63%정도가
1인~2인가구(세대)로 채워질것이라는 불길한 예측이라 할 것입니다.

한마디로, 2035년이 되면
혼자사는 사람들이 3가구 중 1가구 이상일 것이고요.
2인 가구(세대)도 3가구중 1가구 이상이여서
3가구(세대) 중에서 2세대는 1人~2人세대로 채워진다는 예측이라
할 것입니다.

<참고> 인구구조변화에 관한 자료들 중에서
인구.가구구조의 변화에 따른 주택시장의 영향과 방향의 자료를 대부분 참조했음

이렇듯, 1~2인가구가 주류를 이룰텐데 현재의 공급평수인 중.대형아파트는
찾는 사람이 없을 것이라 할 것입니다.

또한, 혼자 혹은 두 명만 거주를 하기에 굳이 집을 매수할 필요성을 느끼지
않을 것이며, 이혼과 동거가 대세로 자리잡아서 언제라도 헤어질 준비를
해야 하기에 주택의 중요성도 떨어진다 할 것이고요.

이외에도, 베이붐세대(58년 개띠세대)의 은퇴로 인한 부동산 처분과
새로운 투자수단(금융)의 발견도 아파트 가격 하락을 부채질하는 이유가
된다 할 것입니다.

다음에는, 주거의 트랜드 변화에서 아파트 가격이 상승할 수 없는 이유를

알아 보도록 하겠습니다.

대한민국 부동산시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 두번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

빚으로 이룬 대한민국의 부동산 시장

2012년말 가계신용 잔액이 1000兆 억원에 근접했고요.
2007년말 가계신용 자액이 211兆 1,663억원으로 <참고자료=한국은행>
차이인 약 800兆 억원의 빚이 상승했다는 뜻이며
이는, 약 800兆 억원의 빚으로 부동산이 상승했다는 결론이라 할 것입니다.

빚으로 이룬 경제성장과 부동산 가격 상승
빚도 자산이라고 하지만
빚으로 상승한 부동산 가격으로 인해서
더 이상 빚으로 부동산을 매수할 여력이 없기에
부동산 가격의 상승이 어렵다 할 것입니다.

이렇듯, 더 이상 빚으로 부동산 가격의 상승여력이 없어지자
정부는 소득여력이 없는 사회 초년생 가장들에게 까지
빚을 권하고 있는데요.

이는 빚의 악순환을 더욱 심화시키는 결과를 낳을 것이며
앞으로의 부동산 가격상승이 있기 힘든 이유 중에서
앞에서 이야기한 무부별한 인구계획과 개발계획
그리고, 빚으로 이룩한 경제성장과 부동산 시장의 상승은
두고두고 대한민국 경제와 부동산 시장을 짓누르는 결과를
초래할 것으로 생각합니다.

부동산 시장이 상승할 수 없는 이유로 다음번에는
인구구조의 변화에서 찾아 보겠습니다.

대한민국 부동산시장이 상승할 수 없는 이유들 중에서 첫번째로

<참고>
아파트가격의 상승이 힘들어 보이는 이유들을
naver blog에 올렸던 것인데 옮겨봅니다.

대한민국 아파트(공동주택) 가격 하락을 부추기는 원죄

예전에도 이야기 했듯이
IMF가 有에서 無를 가져다 줬다면

2008년 미국발 금융위기는
부동산의 인식자체를 변화시켰다 할 것입니다.

문제는, 2008년 이전만 해도
부동산 불패신화가 좀 더 지속될 것으로 생각하고
무분별한 계획을 세웠다 할 것이며
이는, 각 지자체가 세원 2020년 장기도시기본계획에서도
잘 나타난다 할 것입니다.

즉, 2020년의 각 지자체의 계획인구가
61,600,474명<주요통계지표로 지금은 삭제되고 없음>으로
터무니 없는 계획인구가 아파트 가격하락의 원죄를 초래했다 할 것입니다.

약 6200만명을 계획하고 개발계획을 세웠기에
현재 인구인 4800만명을 차감한 1400만명의 인구증가가 없다면
1400만명이 입주할만큼의 아파트 가격하락은 불가피하다 할 것이며
개발계획의 완성이 1400만명의 인구증가를 가져올 때 까지 늦어지거나
취소되어야만 균형으로 도달한다 할 것입니다.

다음에는, 아파트 가격의 상승을 가져올 수 없는 이유를 금융부분에서 찾아보도록
하겠습니다.