국토부 “등록임대, 세입자 합의시 연 5%인상 가능” 논란....보도 관련

[설명] 등록임대주택은 2년 단위, 

5% 이내 임대료 증액 제한을 받으며 

2년간 임대료 10% 인상은 

가능하지 않습니다.

담당부서 : 민간임대정책과

등록일 : 2020-10-05 19:03

[참고]

등록 임대사업자 대상 

공적의무 위반 합동점검 본격 추진은

https://nacodeone.blogspot.com/2020/09/2020-9_8.html

민간임대주택특별법 주요 개정 사항 

- 등록임대주택, 보증금 떼일 걱정 없이 

  10년 거주 보장된다!는

https://nacodeone.blogspot.com/2020/08/2020-8-18-10.html

[ 보도내용(’20.10.5. 연합뉴스, 뉴시스 등) ]

◈ 국토부 “등록임대, 

 세입자 합의시 연 5%인상 가능” 논란

‘상한제 무력화’

 1년에 5%씩 2년간 10% 인상 가능할 듯

‘집주인 우위’ 전세시장, 

 세입자 ‘배짱 전세’ 속수무책

보도에서는 

국토교통부가 등록임대주택은 

일반 임대차계약과 달리 1년에 5%씩, 

2년간 최대 10%까지 

임대료를 인상할 수 있다는 

해석을 내놓았다고 하고 있으나, 

이는 세부사항과 다릅니다.

민간임대주택특별법은 

등록임대주택의 임대차계약기간에 대해 

별도로 규정하고 있지 아니하므로, 

임대차계약기간에 대해서는 

일반법인 주택임대차보호법

(이하 “주임법”이라 함) 제4조제1항*의 

규정을 적용받게 됩니다.

* 제4조(임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 

2년 미만으로 정한 임대차는 

그 기간을 2년으로 본다. 

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 

유효함을 주장할 수 있다.

즉, 등록임대주택에서 

1년 단위 임대차계약을 체결했다 할지라도, 

해당 계약은 주임법 제4조 제1항에 따라 

임대차기간을 2년으로 보게 됩니다. 

다만, 같은 조 제1항 단서에 따라 

임차인이 2년 미만(예: 1년) 계약을 

원하는 경우에는 해당 계약기간이 

유효함을 주장할 수 있으며 

그에 따라 갱신계약에 따른 

임대료 인상도 가능할 수 있다는 것입니다.

따라서 일반적인 경우에는 

1년 단위 임대차계약일지라도, 

임대차기간은 2년으로 적용받게 되고, 

임대료 상승도 2년 단위로 

직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 

받습니다.

더불어 보도에서 

“등록임대주택임에도 불구하고, 

최근 전세품귀에 따른 

임차인의 협상력 약화에 따라 

임차인이 1년 단위의

불리한 계약 조건 등을 

감내할 수밖에 없다”는 것은 

주임법 및 민간임대특별법상 

공적 규제를 감안할 때 

현실에 부합하지 않습니다.

우선 임대사업자의 요청으로 

임대차계약기간을 1년으로 

책정했다 하더라도 

임차인은 주임법 제4조 제1항에 따라 

당연히 임대차기간을 2년으로 

적용받을 수 있습니다.

더불어 등록임대주택에서 

임차인의 귀책사유가 없는 한, 

임대사업자가 임대의무기간 내에서는 

임대차계약 갱신을 거절할 수 없으므로

(민특법 제45조), 

임차인이 원하지 않음에도 불구하고 

1년 단위 계약 및 계약갱신을 

수용할 필요가 없습니다.