[참고] 새 공유형 모기지 부자지원·하우스푸어 양산 등 관련

[참고] 새 공유형 모기지
부자지원·하우스푸어 양산 등 관련

부서: 주택기금과 등록일: 2015-01-28 10:29

 

공유형 모기지는 시세차익보다는

안정적 주거공간을 희망하는 실 수요자가

빚을 최소화하면서 내집을 마련하도록

지원하는 프로그램

특히, 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의

대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를

적극 반영하여 출시된 금융상품

* 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은

사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 언론,

시민단체의 비판적 문제제기 지속

2015년 국토교통부 업무보고에 포함된

수익 공유형 은행대출은 그동안 국토부가 운용했던

주택기금 공유형 모기지 상품을 보완·발전하여

은행대출에도 적용한 시범 상품으로서,

금융기관에서 차주의 집값 변동에 따른

수익과 위험을 공유하는 최초의 대출이라는

점에서 의의

향후 상품 출시를 위한 상세한 상품구조는

미확정인 상태로서, 관계기관 협의, 보증구조 설계,

전문가 의견 수렴 등을 거쳐서 상품을 확정할

예정이며, 일부 언론의 제기사항에 대해서는

다음과 같이 보충 설명을 드림

(1) 공유형 모기지는

실수요자들을 위한 지원 상품
일부에서 은행상품이 부자들의 재테크

지원 수단이라고 보았으나, 이는 상품 특성을

정확히 이해하지 못한 오해

공유형 모기지의 명목금리가

일반 주택담보대출 금리(3~4%)보다

낮은 1%대이므로 일견 고소득자에게도

과도한 혜택의 금리를 제공하는 것으로

보일 수 있으나, 구입한 주택의 가격이

 올라서 시세차익이 발생할 경우,

일반 주택담보대출은 주택구입자가

그 이익을 100% 향유하는 반면,

수익공유형 대출은 은행과 이익을 공유해야

하므로, 주택을 구매하여 재테크 수단으로

활용하려는 구매자에게는 공유형모기지가

오히려 불리한 대출상품

따라서 수익 공유형 은행대출이 일방적으로

유리한 상품이 아니며, 결국 집값 전망에 따라

개개인들이 선택할 문제

(2) 공유형 모기지는 저렴한

주거비용으로 내집 마련 지원

공유형 모기지가 하우스 푸어를

양산한다고 하나 그렇지 않음

수익 공유형 모기지는

시세차익을 노리고 빚을 얻어 무분별하게

주택구입에 나서는 주택 투기자를 지원하는

것이 아니라, 시세차익을 공유할 용의가 있는

주택 실수요자를 대상으로 LTV, DTI의 건전성

규제를 적용하는 등 차주의 상환능력에 대한

철저한 심사를 거쳐 부담 가능한 수준의

장기 초저리 모기지를 제공한다는 점에서

하우스 푸어를 양산할 가능성은 매우 낮다고 판단

한편, 은행대출이 변동금리임에 따라,

차주가 시중 금리변동성에 노출되지만,

여전히 일반 주택담보대출 금리보다 2~3% 낮은

수준으로 유지되기 때문에, 차주 부담 수준은

미미할 것

(3) 집값 안오르면 대주보 ‘직격탄’ 관련

(보증구조) 수익공유형 은행대출과 관련하여

은행이 직면하는 집값 변동 위험에 대해

대한주택보증이 리스크를 분담할 예정

* 은행의 집값 변동 리스크 : 집값이 적정 수준

(예: 물가상승률) 상승하여야 (조달원가-표면금리)

차이를 보전 가능

은행 및 대주보 어느기관에게도 일방적으로

불리하거나 손실을 전가하기보다 양기관이

합리적으로 주택시장 변동성의 리스크를 분담하고,

(차주는 대주보 보증에 대한 보증료를 부담)

감내한 리스크에 대해서 합리적으로

수익도 배분할 수 있도록 보증 구조를

설계 중 (보증구조는 상품출시전 확정)

※ 주택기금의 공유형 모기지에도

대한주택보증의 공적보증을 제공하고

있는 것과 동일한 유형
(대출의 안정성) 결국 은행이나 보증기관의

위험이 없는 것은 아니나, 양기관이 위험을

합리적으로 배분하고 다양한 안전장치를

마련하여, 손실 가능성이 크지 않다고 판단

i) 먼저, 대상지역이 지난 10년간

주택 가격이 안정적으로 상승한 수도권,

지방광역시, 세종시, 인구 50만도시의

아파트로 제한

ii) 대출심사를 통해 해당주택의

   적격성을 심사하여 선별할 예정
* 기존의 공유형 모기지와 유사하게 해당단지 규모,

거래량, 경과년수 등을 심사하고,

한국감정원의 정성평가도 활용

iii) 공급물량도 향후 주택시장 변동성,

은행의 리스크 감내여력, 보증기관의

보증여력 등을 고려하여 산출할 예정

(4) 고가·대형주택 여부 관련

(공시가격 9억원, 전용면적 102㎡이하)

수익공유형 은행대출 대상주택 기준인

공시가격 9억원은 대출 대상으로 객관적인

기준으로 최대한 포함시키기 위해

대출기관인 은행에서 설정한 범위

공공기관 대출이 아닌 시중은행 상품임을

고려할 때, 과도하게 높은 기준이 아니며,

주택기금 대상주택 범위와 큰 차이가 없음

※ 종부세 부과기준/ 소득세법상 고가주택 기준 : 9억원 초과
또한, 전용면적 102㎡이하는

중형 아파트(舊 39평형)로서 대형 아파트까지

무분별한 대출이라는 지적은 타당하지 않음

< 보도내용 (머니투데이 1.27자) >

(머니 투데이) 고소득 유주택자도 1%대 초저금리 주택대출.. ‘부자보기지’ 논란 공유형 초저리 은행대출 이상한 손익구조 ​ - 집값 안뛰면 대주보 직격탄... 은행권 리스크 없어 - 전문가 “집부자 위한 정책, 하우스푸어 증가” 우려

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