2014년 2월 28일 금요일

'주택기금' 설립 한세대 맞아 '주택도시기금' 으로 개편

으음~
국민주택기금이 "주택도시기금"으로
개편되는군요.



'주택기금' 설립 한세대 맞아
'주택도시기금' 으로 개편

- 경제성장 둔화, 주택시장 침체로
   원활하게 작동되지 않고 있는
   임대주택 공급 및 도시재생 시스템
   복원 견인
                                             주택기금과 등록일: 2014-02-26 10:30


‘81년 설립되어 주택자금만을 지원해 온
국민주택기금이 경제발전단계 및
주택시장 환경변화에 맞춰
‘주택도시기금’으로 개편된다.

이에 따라 지원대상이
기존 임대주택 건설자금,
주택 구입·전세자금 지원에서
도시재생 분야까지 확대된다.
기금 지원방식도 시중의 풍부한
유동성을 취약계층과 취약지역
지원을 위한 주택, 도시 분야로
유인하기 위해
기존의 단순 융자 방식 외에
출자, 투융자(메자닌), 보증 등으로
다각화된다.

이를 위해 전문 보증기관이자 PF 등
사업성 심사 역량을 갖춘 공기업인
‘대한주택보증’을 기금 전담 운용기관으로
지정하여, 철저한 사업성 분석,
리스크 관리를 기초로 보증과 연계된
다양한 금융상품을 개발하여 지원할
계획이다.

또한, 기금을 공기업이 위탁받아
전담 운영하게 됨에 따라 앞으로
기금 운용의 공공성과 책임성이
한층 강화될 전망이다.

국토교통부(장관 서승환)는
‘14년 연두 업무보고(2.19) 및
임대주택시장 활성화 방안(2.26,
경제관계장관회의)에 이러한 내용을
포함하고, 이를 골자로 한
「주택도시기금법 제정안」을
’14년 상반기 중 국회에 제출할
예정이다.

국토부가 국민주택기금
개편을 추진하는 이유는
경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로
기존의 임대주택 공급 및
도시재생(재건축·재개발 등) 시스템이
더 이상 작동하기 어렵다는 판단에서다.

구체적인 개편 필요성은 다음과 같다.
① (공공임대) 경제성장 둔화,
주택시장 장기 침체 등으로 과거와 같은
LH 개발이익에 기초한 공공임대주택
공급 지속 곤란

특히, 막대한 부채 누적으로
LH 공급여건이 지속 악화되고 있으며,
재정여건 제약으로 재정지원 확대도 한계

② (민간임대) 집값상승 기대가 꺾이면서
값싼 전세공급이 감소하고, 월세 전환이
가속화되면서 서민 주거부담이 급증하고
있으나, 임대주택사업의 낮은 수익성 등으로
인해 전세주택을 대체할 수 있는 민간자본의
임대주택 참여는 부진한 상황

③ (도시재생) 개발이익 감소로 민간 주도의
재개발·재건축이 위축되고, 구 도심내
주거환경 쇠퇴가 가속화

우리나라 전국 도시 2/3이상이
도심쇠퇴 진행중(‘13. 국토硏)이나,
지자체의 열악한 재정여건으로
자체적인 개선은 부진

이러한 문제 인식하에
도시재생특별법이 제정(’13.6)되었으나,
재원 및 지원방식의 한계*로 가시적
효과를 기대하기 곤란
* 재정 지원근거는 있으나 現 재정여건상
  신규재원 확보가 쉽지 않고, 일본 등의
  사례를 감안할 때 사업성에 따라
  재정보조와 금융지원 병행 필요

주요 선진국도 우리와 비슷한
경제발전단계 및 주거여건 수준에서
전담기관 설립 등 도시재생을 본격적으로 추진

④ (금융소비자 권익 보호) 언론,
시민단체 중심으로 금융기관 중심의
대출 관행에 대한 비판이 확대

* 금융소비자 권익보다는 채권 확보,
단기 이익 위주 경영 비판

서민 주거안정이 목적인 주택기금
대출 관련 제도 및 관행도 금융 소비자
입장에서 원점에서 재검토할 시점

⑤ (운영체계 혁신) 주택기금은
’81년 설치 이후 자산 100조의 최대
사업성 기금으로 성장했으나,
여전히 시중은행에 위탁하는 방식

융자대행인 현행 방식하에서는 출자,
투융자 등 새로운 기능 수행이 곤란하고,
5년 주기 교체 등으로 기금 운용의
전문성 및 안정성 저해

이러한 문제 인식에 따라 국토부는
새로운 환경변화에 대응하여주택기금의
기능과 운영체계를 전면 개편할 예정이다.

1. LH 부채 해결 및 안정적 임대주택 공급 
 
 
주택기금을 지렛대로 활용하여
민간 참여를 유도·촉진함으로써
LH 부채 증가없이, 임대주택을
공급하는 모델 구축(‘14년)
 
 
 


기금이 리츠에 융자 외에 출자, 메자닌론,
보증 등을 지원하여 민간 투자자의 위험을
낮춰 민간자금의 임대주택 투자 유도

공공임대주택* 뿐만 아니라,
민간제안 사업에 대해서도 출자,
메자닌 금융 제공을 통해 도심내
다양한 유형의 임대주택 공급 촉진
* ‘17년까지 10년 공공임대 4～8만호 공급,
   LH 부채 감축 도모

2. 재정과 역할분담으로 도시재생 지원 강화
 

일반회계는 비수익사업에 대한
재정보조 중심, 주택기금은 출자,
투융자(메자닌), 채무보증 등
사업별 특성에 따라 역할 분담

「주택도시기금」 개편으로
지역경제 활력 제공 및 주거환경 개선
 
 
 

‘81년 설립이후 주택자금만 지원 중인
주택기금을 도시재생, 주거환경개선 등
’도시분야‘에도 지원(주택기금 → 주택도시기금 개편)

도시재생 사업 특성별,
다양한 지원방법 및 체계 구축하고,
기금은 출자, 융자, 투융자(메자닌),
채무보증 등 역할 수행

공공성이 높고 지역재생효과가 높다고
인정*되는 도시재생사업에 대해 출자,
투융자 수요가 있을 경우,
기금은 엄격 심사 후 지원
* (예시) 도시재생특별법상
  도시재생특별委 심의를 거친 도시재생사업

이를 통해 공적부분이 리스크를 저감하여
시중의 풍부한 유동성을 활용하는
‘한국형 도시재생 투자 모델’ 구축

3. 취약계층 등 금융소비자 관점
   제도·상품 혁신 
 
 
보증·유동화와 연계한
금융소비자 관점의
新개념 지원제도 마련
 
 
 


(1) 기 추진 사항

[1] (전세세입자) 깡통전세로부터
전세금이 안전하게 보호되고,
목돈 마련 부담도 덜 수 있는
‘전세금안심대출’ 조기 정착(‘14.1 시행)

별도 재정지원 없이도 현금흐름 및
보증구조 개선만을 통해
△보다 낮은 금리로
△세입자의 전세금까지 보장 가능

* 전세금반환채권 양도로
대출금이 세입자를 거치지 않고 은행과
집주인사이에 직접 거래되도록 하여
보증기관과 은행의 위험 감축 →
금리 인하 & 보증금 보장

[2] (내집마련 희망계층) 주택기금과
금융공사로 이원화된 정책모기지를
주택기금의 ‘디딤돌 대출’로 통합하여
’14년 최대 12만가구(11조원) 지원

 
 
< 기본구조 > : 재원은 주택기금 자금과
유동화 방식을 모두 활용

주금공의 MBS 발행과정에서
발생하는 이차 손실에 대해
주택기금이 보전

< 기대효과 >
‘08～’12년 연 2조원을 밑돌던 지원규모도
 연 5～6조원 규모로 안정적으로 확대 지원되며, 필요시 유동화 물량 확대를 통해 탄력 조절 가능
저리 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용하여 재정운용 효율성 제고
 
 
 

 
주택기금과 수요자가 주택 구입에 따른
수익과 위험을 공유하는 ‘공유형 모기지’
안정적 공급(‘14년 1.5만호, 2조원)

5년 이상 장기 무주택 실수요자의 자가
보유 촉진수단으로 본격 활용하되,
시장상황 및 기금 여건 등을
고려하여 확대 검토

* 시범사업 평가결과, 수도권에서
   전세를 살던 30·40대 연소득 6천만원 이하
   중산화 가능계층이 3억 이하 주택을
  구입하는데 활용

(2) 추가 과제

(주택사업자) 대주보의 PF보증
사업장에 대해 금리인하(5～9%→4%대),
공사비 우선 집행, 하도급대금 직불 등
「보증부 표준 PF대출」 시행(‘14.4)

(금리) 대주보가 보증한 사업장에 대해
시공사 신용, 사업성 등에 상관없이
대주보 신용에 상응하는 동일 금리 적용(4%대)

(상환방식) 분양대금을 대출원금 상환 대신
공사비에 우선 집행할 수 있도록
단기 분할상환 방식을
만기 일시상환 구조로 변경

(하도급업체 지원) 협력업체 상생 및
일자리 창출을 위해
분양대금은 대주보가 직접 관리하고,
하도급대금은 업체에 직불

(기타) PF계약에 포함되는
각종 불공정 사항 개선(PF대출 표준약정)
* 일정기간 이자선납, 시공사 책임분양 약정,
   타사업 금지 등

(3) 중장기 검토 과제 (예시) 연구용역,
관계부처 협의 등을 거쳐 시행 검토  
 
 
전세금안심대출 구조를 활용,
저신용 또는 소득증빙이 어려운 일용직 등
2금융권 고금리 전세대출자도 기금대출을
이용할 수 있는 방안 검토

* 자금 흐름이 세입자를 거치지 않아
  세입자 신용도와 무관하게 융자 가능

경매 예정자 보호제도 도입 등 기금 대출 및
사후관리 제도 전반을 금융 소비자 관점에서
원점 재검토
 
 
 
 

4. 중장기 수지관리 등 안정적 운용기반 구축

중장기 수지 관리시스템 구축

기금 지원 형평성 및 재무건전성
확보를 위해 조성 및 운용금리를
시장상황에 탄력 변동할 수 있도록
‘기준금리±α’ 체계로 변경(‘14.상)

* 현행 비정기적 금리 조정방식으로는
   시장금리 변동에 탄력적인 대응 곤란

중장기 재무전망 시스템 구축(‘14.4월)으로
기금의 중장기 손익 및 현금흐름 등을
체계적으로 관리

경기에 민감한 기존 재원(청약저축 등)외에
저리의 안정적인 재원을 발굴하고,
‘보조’수요 증가에 대응하여
‘비부채성’ 재원도 검토

5. 기금 전담 운용기관 지정 

출자, 투융자 등 새로운 정책기능 수행,

자산 100조 기금 운용의
전문성·공공성 강화를 위해
「전담 운용기관」 지정(‘14년)
 

주택보증 전문기관이자 사업성 심사,
안정적 수익구조 등 역량을 갖춘
대한주택보증을 주택도시기금

전담 운용기관으로 지정
* 대주보는 분양보증, PF보증 등에 특화된
   공기업으로 사업성 분석, 보증과 연계한
  리스크 관리 등 새로운 기금 역할 수행에 적합

국토교통부 관계자는
현재 우리나라는 경제 수준이 고도화되고,
도시쇠퇴가 진행됨에 따라 ‘주택 양적공급’에서
‘주거복지 및 도시재생’으로 정책 패러다임이
변화하는 중요한 시점이라고 지적하며,
시중의 풍부한 유동성이 주거복지와
도시재생으로, 취약계층과 쇠퇴지역으로
흘러가도록 기존 주택기금의 기능도
환경변화에 맞춰 출자, 투융자, 보증 등으로
다각화해야 한다고 강조하였다.

특히, 일본 사례에서 보듯이
재생사업 성격에 따라 재정보조 뿐만 아니라
출자, 투융자, 보증 및 지자체 매칭 등이
병행될 때, 재정부담을 최소화하면서
도시재생이 추진될 수 있다고 말했다.

* 일본은 재생사업 성격에 따라 출자, 융자,
   보조, 보증 등 지원방식을 다양화

아울러, 최근 금융환경이 복잡해지면서
단순 융자가 아닌 보증과 결합한 다양한
정책금융 공급이 중요해지고 있다고 밝히며,
주택보증 전문 공기업으로 보증과 연계된
신상품 개발, 리스크 관리 등 역량이 있는
‘대한주택보증’이 기금을 운용하게 됨에 따라,
향후 주택도시기금이 서민 주거복지와
도시재생의 중추적 기능을 수행하는
기반이 마련될 것으로 내다봤다.



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REITs(리츠)를 활용한 새로운 임대주택 공급모델 마련


리츠를 활용한 새로운 임대주택 공급모델 마련

                                               주택기금과,부동산산업과 등록일: 2014-02-26 10:30




국토부, 기관투자자와 4월까지
공동투자협약 체결

주택기금의 마중물 역할을 통해
민간자금의 임대사업 투자 유도

공공임대리츠 방식 등을
‘17년말까지 10년 공공임대 4-8만호 공급

민간제안 리츠 방식을 통해 도심지 내
다양한 유형의 임대주택 공급
 



국토교통부(장관 서승환)는 26일
임대시장 선진화 방안의 일환으로
『리츠를 통한 임대주택 공급 활성화 방안』을
내놓았다.

국토부가 이번에 리츠를 활용한
임대주택 공급방안을 마련한 것은
경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로
기존의 임대주택 공급 시스템이
더 이상 작동하기 어렵다고 판단했기
때문이다.

지금까지 정부는 별다른 재정지원 없이
LH의 개발이익을 활용하여
10년 공공임대주택을 원활하게
공급할 수 있었다.

민간부문에서도 집값상승 기대심리
덕분에 값싼 전세주택이 충분히
공급되어 왔다.

그러나 최근 들어 경제성장 둔화와
주택시장의 장기침체, LH 부채 누적
등으로 인해 공공과 민간 부문의
이러한 임대주택 공급 메커니즘이
더 이상 작동하기 어렵게 되었다는 것이
국토부와 관계 전문가의 인식이다.

이에 국토부는 『공공임대 리츠』와
『민간제안 임대리츠』를 활용한
새로운 방식의 임대주택 공급모델을
마련하였으며,

세부 내용은 붙임과 같다.

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중국, 유럽으로 가는 하늘길 더욱 넓어지고 다양해져


중국, 유럽으로 가는 하늘길
더욱 넓어지고 다양해져

- 제주항공 대구-베이징,
  이스타항공 청주-상하이 등에 신규취항

                                                         국제항공과 등록일: 2014-02-25 20:09

우리나라 지방공항에서 출발하는
중국 대도시행 하늘길에 저비용
항공사의취항이 확대되고, 오스트리아,
네덜란드 등 유럽행 운항횟수가 증가하여
비용·스케쥴 측면에서 소비자의 선택의
폭이 더욱 커질 전망이다. 



국토교통부(장관 서승환)는
항공 이용객의 편익 증진과 항공사의
국제노선 취항확대를 통한 항공운송산업
활성화를 위해 대구-베이징 등
19개 노선 주51회, 주5,905석의
국제항공운수권을 항공교통심의위원회의
심의를 거쳐 국적항공사에 배분하였다고
밝혔다.

항공사별로는
 대한항공이 한-오스트리아 등
11개 노선 주24회 주2,149석,

아시아나항공이 한-런던 등
5개 노선 주3회 주1,133석,

제주항공이 대구-베이징 등
2개 노선 주7회 주1,330석,

진에어가
한-필리핀 1개 노선 주1,281석,

에어부산이 부산-시안 등
2개 노선 주1회 주12석,

이스타항공이 청주-상하이 1개 노선 주7회,
티웨이항공이 대구-상하이 1개 노선 주7회,
에어인천이 한-러시아(화물) 1개 노선
주2회의 운수권을 각각 배분 받았다.

특히 대구-베이징, 청주-상하이 등
5개 지방출발 중국노선의 신규취항 및
증편이 가능해져 지방에서 중국을 여행하는
승객의 선택의 폭이 한층 다양해졌다.

또한, 대한항공의
한-오스트리아 주5회(현 주3회→주8회),
한-네덜란드 주1회(현 주3회→주4회)
운수권을 추가 배분하고,
금년 3월 29일까지만 운항이 가능하였던
아시아나항공의 한-런던 주2회 운수권을
영구화하여 배분함에 따라 대형항공사
주요 유럽노선의 안정적인 운항이 가능하게
되었다.

국토교통부 관계자는
“금번 국제항공운수권은
항공교통분야 민간전문가들로 구성한
항공교통심의위원회의 심의를 거쳐
객관적이고 공정하게 배분하였으며,
국민의 체감도가 높은 중국 노선에
저비용항공사의 운항이 확대되어
더 편리한 해외여행이 가능할 것으로
기대된다”고 밝혔다.






     
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SOC 투자, 꼼꼼하고 효율적으로 추진된다.


SOC 투자, 꼼꼼하고 효율적으로 추진된다.

- “여건변동 모니터링시스템 도입” 통해
   사업 재조정 ... 낭비 없애

                                         투자심사담당관 등록일: 2014-02-25 11:00


국토교통부(장관 서승환)는
SOC사업에 대한 투자가 꼭 필요한 곳에
필요한 만큼 이뤄질 수 있도록
「SOC투자 효율화 대책」을 수립하여
추진한다고 밝혔다.

이미 착수된 사업도 여건변동이
있는지를 상시 모니터링하는 시스템을
도입하여 필요시 적정규모로 재조정토록
하고, 운영 중인 시설도 효율적 운영방안을
모색하여 개량함으로써 신규 투자를
대체하는 효과를 도모하는 한편, 
각 사업 단계별로 낭비가 발생하지
않도록 이미 제도화된 시스템도 재정비해
나가기로 한 것이다.

이번 대책은 최근 SOC투자재원의
감소추세에 대응하여 낭비요소 없이
고효율의 투자를 이뤄낼 수 있는 대책이
시급하다는 판단에 따라 마련되었으며, 
국토부는 이번 대책을 신속히 실행하여,
국민의 SOC사업에 대한 방만한 이미지를
조속히 탈피하여 알뜰하고 건실한
SOC투자로 변모시켜 나간다는 계획이다.

[1] SOC 사업 중간점검 강화

SOC 사업단계별로 주변여건
변동(예:택지개발계획의 변경·취소,
대체 교통수단의 건설 등) 여부를
모니터링하는 시스템을 도입하여,
그 결과에 따라 사업 내용을 조정토록 하는 등
“중간점검시스템”을 가동할 계획이다.

           < 중간점검 예시 >
 
 
A시와 B시를 연결하는 사업

(현황) 3년 전 예타 통과 후
기본계획 수립 중이나, 택지사업,
산단 사업의 취소·축소 등
여건 변화 발생

(중간점검) 수요 변화 등을 분석
(전문기관) → 수요예측재조사,
사업규모 조정(노선수, 대체교통수단 등) 등 대안제시(투자심사위원회)
 
 
 

이제까지는 예비타당성 조사에 통과되어
착수된 사업은 대부분 당초 계획대로
진행되어 왔으나, 투자계획의 전제가
되는 주변여건이 변경되면 SOC투자도
여기에 맞춰 조정토록 함으로써
SOC 과잉투자 소지가 없도록 할 계획이다.

현 제도상으로도 수요 추정의 기초가 되는
주변 계획 변경이나 대체교통수단의 건설,
또는 공기가 5년 이상 지연되는 등
개별 사업의 여건 변동이 발생할 경우,
수요예측재조사, 타당성재조사 등을
실시하도록 되어 있으나, 관련 개발계획
변동에 따른 재조사 실적이 거의 없어
이번에 단계마다 모니터링을 할 수 있는
시스템을 도입하게 된 것이다.

국토부는 “외부 전문기관”
(‘14년 상반기 중 교통연구원 내
‘투자평가센터’ 설치)을 통해
계획～시공단계에 걸쳐 영향을 미치는
주변여건을 모니터링하고, 여건변동이
수요에 영향을 미칠 경우, 국토교통부에
설치된 “투자심사위원회”를 통해
사업내용의 조정방안을 마련하여
재정당국이나 사업시행자에게 타당성재조사,
재평가 등을 요청할 계획으로, 
올해 상반기 중 이와 같은 시스템을
도입하여 올해 안으로 정착시켜
나갈 계획이다.

[2] 운영 효율성 제고

기존 시설물을 보다 효율적으로
운영할 수 있는 방안을 모색함으로써
신규투자를 대체할 수 있도록 하는
다양한 시책도 지속적으로 발굴해
나갈 계획이다.

① (시설물의 개선) 수도권 고속도로
일부 구간의 혼잡 완화를 위해 인근
국도와 연결시킴으로써 혼잡구간의
정체를 완화시키고, (‘14년 계획 수립 →
’15년 시범사업 착수), 역사 내 화물열차
대기선로(유효장) 길이를 늘림으로써
(현 300m→660m), 화물수송력을
대폭 증대(28량→39량) 시키는
사업도 본격 추진된다.

* 경부선 의왕～부산 간 화물 대피역 44개 중
  유효장이 600m 미만 17개역확장 추진
   (현재 예타 진행 중)

② (서비스의 개선) 도로파손, 낙석 등을
쉽게 신고할 수 있는 앱을 개발(‘14上)하여
도로 불편사항을 신속히 해결하는 시스템을
갖추고, 전기·통신·가스 등 공사 시
관리주체별로 시행하던 도로 굴착을 동시
또는 유사시기로 조정하는 등
(연간 굴착회수 1/3 수준 감소 예상,
‘14년下 도로법 시행령 개정) 서비스
개선도 추진할 계획이다.

[3] 그 밖의 투자효율화 대책

이 밖에도 사업 단계별로 수립된
다양한 대책을 소개하면, 수요 분석에서
가장 중요한 “국가교통DB”를 교통카드,
도로상에 산재한 CCTV 등을 통해 보완하여
정확도를 높여 나가고, 주로 설계 마무리
단계에서 이루어지던 “설계경제성 검토(VE)”를
“초기 단계”로 앞당겨 다양한 경제성
논의를 유도하며, 외국기준 차용하여
설정된 공사기준을 국내 현실에 맞게
정비*하고, 규모에서 성능** 중심으로
개편하여 효율을 높일 계획이다.

* (예) 한국형 도로 포장 설계법 개발(‘11.12월) →
          연간 약 670억 원 절감
** (예) 두께 20㎝로 시공 →
          연직하중 300㎏을 지탱하도록 시공

토지보상에 필요한 기본정보를
손쉽게 취득(2～3개월→2일)할 수 있도록
‘11년말 개발된 “GIS 기반 공공보상정보
시스템”을 모든 공공기관이 활용토록 하여
보상업무를 효율화·과학화하며, 유명무실하던
“SOC사업 사후평가”(준공 후 3년 뒤 수행)를
외부 전문기관으로 하여금 시행토록 하고,
유사 사업에 활용을 의무화하여,
동일한 과오가 재발되지 않도록 할 계획이다.

국토부는 분기별로
본 대책의 추진상황을 점검하여
실행력을 높이고, 추가 개선과제도
지속 발굴해 나감으로써, SOC투자가
국민들로부터 신뢰받을 수 있도록
지속적으로 노력해 나갈 계획이라고
밝혔다.


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