서민주거안정대책, 다양한 임대주택 공급

[2. 시장변화에 따른
     다양한 임대주택 공급]

① 민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대
첫째, 도시규제 개선을 통한
장기임대 공급을 확대한다.

현재, 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는
기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나,
지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할
경우에는 법정상한율 확보가 곤란하여
수익성을 확보하기 어려운 상황이다.
​
* (예시) 국토계획법상 제1종
일반 주거지역 용적률 상한은 200%이나,
서울시는 150%로 운영 → 용적률 20% 인센티브
조례에도 불구하고 실제 용적률은
180%에 불과(150% × 1.2배 = 180%)

이에, 임대주택법을 개정하여
10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시
조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른
법정 상한까지 부여할 계획이다.

둘째, ’17년까지 민간과 공공이 공동으로
출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는
물량을 현재 5만호에서 6만호로 1만호
확대한다.

셋째, 미분양 임대주택에 대한
세제지원을 강화한다.

준공후 미분양 주택(‘14.9월 현재 1.8만호,
기준시가 6억이하이고 전용 135㎡ 이하)을
’15년말까지 취득(임대사업자 등록 및
임대계약 체결)하여 5년이상 임대하는 경우, 
취득후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를
감면하여, 미분양 주택을 활용한 임대주택
확대를 지원한다.

넷째, 민간이 기금지원을 통해 건설하는
10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을
강화한다.

’15년 한시적으로, 호당 지원한도를
규모에 관계없이 1,500만원씩 인상하고,
60∼85㎡ 주택의 겨우 금리를 3.7%→3.3%로
인하한다.

다섯째, 민간 참여 활성화를 위한

규제개선 및 세제·금융지원을 검토한다.

주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한

규제개선, 세제·금융지원 등을 통해

수요자 맞춤형 임대주택 공급 및

양질의 일자리 창출과 함께 연기금,

금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택

건설 참여도 유도한다.

임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및

자본비용(예: 10년간 임대주택 보유시

금융비용 등) 지원을 위한 금융상품 개발*을

검토한다.

* (예) 임대수익 흐름을 기초로 신용 보강 후

   ABS 발행 검토 등

② 준공공임대주택 활성화
준공공임대주택은 올해 1월에 제도가

도입되었으나, 의무에 비해 혜택이 부족하여

실적이 미미(’14.9월 현재 256호)하다는

점에서 아래 활성화 방안을 마련하였다.

첫째, 준공공임대 다세대·연립 층수제한

완화를 추진한다.

다세대, 연립을 준공공임대로 활용하는 경우,

건축위 심의를 거쳐 층수제한 완화(4→5층) 및

제1종 일반주거지역 건설을 허용한다.

* 현재 제1종 일반주거지역에서는

아파트(5층 이상) 건설이 금지되고

다세대, 연립은 층수제한(4층)이 있어,

5층짜리 다세대, 연립 건설 불가

둘째, 국회에 계류 중인 세법개정안*은

이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고,

특히 소득세 및 법인세는 감면폭을 추가

확대하는 방안을 추진한다.

* 재산세 감면법안(지특법, ‘14.5월)은 통과되었으나,

소득세·법인세 감면(20%→30%),

양도세 면제(3년내 구입시) 감면법안(조특법)은

국회 계류중

셋째, 준공공임대 의무 임대기간을

10년에서 8년으로 단축한다.

* 설문조사 결과(’14.2월 주산연),

전체 설문자의 42%가 임대의무기간 단축시

준공공임대사업자 등록의향이 있는 것으로 조사

넷째, 일정기준을 충족하는 주택을

준공공임대로 등록(향후 2년간 한시)한 경우에는,

LH가 연간 매입물량 범위 안에서

임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가

금액으로 매입을 하기로 확약한다.

다섯째, ’15년 한시적으로,

준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서

2.0%로 인하한다.

여섯째, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서

건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를

배제하여 다양한 형태로 임대주택이

공급될 수 있도록 유도한다.

* 예시:지자체와 사회적 협약으로 보육 등을

   위한 특수목적용 임대주택 운영
* 다만, 준공공임대 규제는 적용

  (10년 이상 의무임대, 인상률 연 5% 이내)

③ 공급시차 단축이 가능한 임대주택 공급 확대

첫째, 민간의 다세대, 연립주택 건설시

기금지원을 강화한다.

다세대, 연립 건설자금을

시중금리(3.8%∼4.0%) 수준으로 인하하고,

30세대 이상으로 사업계획 숭인시

금리를 1%p 추가 인하한다.

둘째, 공공임대 건설시 다세대,

연립주택 공급을 확대한다.

공공이 건설하는 임대주택의 일부를

공사기간이 1년 이내인 다세대, 연립으로 공급하여

전월세 수급상황에 탄력 대응한다.

건설비용 인하 및 공기 단축을 위해

조립식 모듈러 주택의 활성화 기반도 마련한다.

④ 공공임대주택 관리시스템 개선

첫째, 영구임대주택 순환율을 제고한다.

입주자격과는 별도로 영구임대주택

퇴거기준을 마련(’14.12)하고,

2년마다 정기적으로 자산 및 소득현황을

심사한 후, 자산 및 소득이 일정기준을

초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(예:2년)

부여 등을 통해 순환이주를 유도한다.

* 영구임대주택은 고급 승용차를 소유하는 등의

사유로 입주자격이 상실되어도 퇴거기준이

미비하여 입주순환율이 저조

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- 영구임대주택 입주대기자: 전국 4.7만명,

  평균 대기기간: 21개월

둘째, 쉽게 찾아볼 수 있는 공공임대

입주정보 포털을 운영한다.

올해 11월부터 임대주택 포털(www.rentalhousing.or.kr)을

운영하여, 전국 31개 기관에 흩어져 있는

임대주택 입주정보를 실시간으로 제공한다.

⑤ 도심내 행복주택 건설을 차질없이 추진
’17년까지 14만호 사업승인을 목표로 추진 중이며,

올해 말까지 2.6만호 사업승인 및 4천호 착공 등

차질없이 추진한다.

금년 10월 기준으로 5,500호를

사업승인(서울오류 등 10곳)하고,

1,500호 착공(서울가좌 등 5곳)을 완료하였다.