서민.중산층 주거안정을 위한 전.월세 대책관련 질의.응답 자료

1. 전월세 대책 추진배경과 정책방향은?

□ 금년들어 전셋값은 7월까지 전국적으로 2.1% 상승하여
예년과 비슷한 수준이나, 6월 이후 거래 부진과 맞물려 
비수기임에도 불구하고, 상승폭이 확대되고 있는 상황

ㅇ 최근 전월세 시장은 과거와 달리,
월세시장은 안정적인 반면 3~5억원대 수도권 아파트
전세를 중심으로 상승폭이 큰 것이 특징

□ 그간 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의
절대 수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시(2년)
체감 상승률이 더욱 높은 상황

ㅇ 이에 전월세시장 안정을 금년 후반기 주택정책의
주안점으로 두고, 이번 대책을 마련하게 되었음

□ 전셋값 불안은 매매시장이 부진한 가운데,
“전세 → 월세”로의 임차시장의 구조변화가 진행되고 있어
임차시장의 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로,

ㅇ 이번 대책에서는 전세 수급불균형 등
임차시장의 구조 변화에 대응하기 위한 개선방안을
마련한 것임

 ① 전세의 매매수요 전환을 위한
    주택시장 정상화 대책 지속 추진 

  → 주택구입에 따른 세제․금융지원을 통해
      매매와 전세간 주거비용의 불균형을 해소

 ② 전세수급 불안 해소를 위해 임대주택 공급을 확대

 ③ 급격한 월세 전환으로 서민 주거비 부담이
     급증하지 않도록 세입자 부담완화 방안 등을 마련


2. 이번 대책의 특징과 의의는?

□ 이번 전월세 종합대책은 인위적으로 시장을
   통제하기 보다는

ㅇ 주택시장 정상화를 통해 과도한 전세수요를
    매매수요로 전환하고, 공공과 민간의 임대주택
    공급 확대를 통해 수급 불균형을 완화하는 등

ㅇ 시장의 수급 조절기능에 의해 임대시장이 안정을
     찾을 수 있도록 한 것이 주요특징임

□ 또한, 전세의 월세전환 등 임차시장의 구조적
전환 과정에서, 급격한 월세전환으로 서민 주거비
부담이 급증하지 않도록

 ㅇ 월세 세입자 지원을 강화하는 등 서민들의
     부담을 완화하는 데 주안점을 두었음


3. 전월세 시장이 안정될 것으로 보는지?

□ 전세시장은 구조적 요인 외에 계절적 영향도 있어
    9～10월간 어느 정도의 가격불안은 예상되나

    * 월별 전세가격 상승률(5년 평균) : (7월) 0.35 →
      (8월) 0.44 → (9월) 0.83 → (10월) 0.62 → (11월) 0.43

ㅇ 취득세율 인하, 장기 모기지 활성화 등
세제․금융지원방안을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되고

ㅇ 준공후 미분양 주택의 임대주택 활용,
민간 매입임대 활성화 등 임대주택 공급이 늘어나면
수급불균형이 완화되면서 전세시장 안정에 도움이 될 것임


4. 전세시장 대책인데, 왜 매매시장 활성화가 중요한지?

 지금 전세시장의 가장 큰 문제는 주택구입능력이
 있는 사람들마저

 ㅇ 낮은 집값 상승 기대감과 전세거주 비용에 비해
     월등히 높은 주택구입․소유비용 때문에 전세수요로
     몰리는 상황에서 비롯

 ㅇ 공급측면에서도 다주택자 등 주택구입가능계층이
     주택을 구입하여 전월세 주택으로 공급할 수 있는
     여건 마련이 중요

□ 따라서, 전세와 매매시장은 서로 연계되어 있어
    전세와 매매시장 동반 안정을 위한 패키지 정책이 필요


5. 취득세 개편 방안이 효과가 있나? 
   기존 한시감면보다 세제지원이 다소 축소되었는데?

□ 취득세율이 미국․영국 등 주요 선진국 수준으로
   낮아짐에 따라, 거래비용 감소, 원활한 주택교체
   취득 등 주택시장 정상화 효과가 있을 것으로 기대

 ㅇ 매매가격 상승이 미미한 상황에서 2~4%에 달하는
     취득세는 심리적으로 큰 비용으로 인식됨을 감안,

   - 금번 취득세율 인하가 임차수요 → 매매수요로
     전환되고 전월세 시장 안정에도 기여할 수
     있을 것으로 기대

□ 인하폭과 관련해서는, ‘11년 이후 한시감면 관행으로
    시장의 기대가 한시 감면세율 수준으로 형성된 측면이 있으나,

 ㅇ 1% 취득세율 적용구간인 6억이하 주택이 
    전체 주택 재고의 94.3%(수도권은 89.3%)로
    혜택받는 대상이 많으며,

 ㅇ 기존과 달리, 다주택자에 대한 차등세율을 폐지함으로써
     수혜대상이 넓어지는 효과가 있음

□ ‘11~’12년중 시행했던 취득세 감면세율은 냉각된
   시장심리를 회복하기 위한 단기적 한시 조치인 반면,

 ㅇ 이번에 정부안으로 확정한 취득세율 수준은
     상시제도로서의 지방세수감․담세력 등을 감안하여
     결정한 것임


6. 장기주택 저당차입금 소득공제 대상주택을
    확대하는 데 따른 혜택은?

□ 현재 기준시가 3억원 이하의 주택을 취득하기 위한
    장기주택저당차입금 이자상환액을 소득공제

□ 금번 대책에 따른 개정으로 기준시가 4억원 이하
   주택 취득을 위한 차입시까지 공제가 확대되므로,
    기준시가 3억원~4억원 주택 취득자도 공제혜택


<사례> 기준시가 4억원(시가 5~6억원 수준)
           주택을 구입하면서 2억원을 연이자 4%로
           대출받는 경우(15년 이상, 고정금리․비거치식)

   - (현행) 이자상환액 소득공제 불가
   - (개정) 이자상환액 800만원 소득공제 적용


 7. 수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?

□ 일반 근로자, 신혼부부 등이 전월세보다
   저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지

 ㅇ 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로
     전환되어 전세난이 가중

 ㅇ 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는
     집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적

    * PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년),
                                    미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)

 ☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을
     구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의
     매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고

□ 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와
   그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를
   적극 반영한 것으로,

    * 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은
      사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한
      문제제기도 있었음

 ㅇ 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른
     수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는
     빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운
     금융상품 모델*을 제시했다는 점에서 의의

   * 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도
     금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는
     회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로
     인식 전활 필요


8. 9월부터 연말까지 매입․전세임대 
    2.3만호(수도권 1.3만, 지방 1.0만) 공급이 가능한지?
□ 매입․전세임대주택은 도심내 저소득층이
    즉시 입주할 수 있는주거를 마련하기 위해
    매우 중요한 정책 수단

□ 지원단가 현실화*, 매입임대 유형 다양화**,
    1～2인 가구를 위한 소형임대주택 매입 확대(연 4천호) 등
    공급 확대를 위한 준비를 기 완료

   * 지원단가 조정 : 다가구 등 주택의 매입단가
      5백만원 증액(`13.8월)⇒ (다가구) 85→90백만원,
     (원룸형) 60→65백만원

  ** 매입 유형 다양화
   - 매입 방식 : 다가구 매입, 재개발․재건축 매입, 부도임대 매입 등
   - 매입 대상 : 다가구 → 원룸형 주택도 포함

 ㅇ 계획된 매입물량 공급에 차질이 없도록 LH 및
     지자체 등과 긴밀히 협조해 나갈 예정


9. 월세 소득공제 확대에 따른 혜택은?

□ 금번 대책에 따른 개정으로 월세 소득공제율이
   확대(50%→ 60%)되고, 소득공제한도가
   상향조정(300만원→ 500만원)됨

 ㅇ 이를 통해 월세를 지급하는 근로자의
     소득공제규모가 확대되어, 세부담이 경감


<사례>

 ① (공제율 상향조정) 월세 월 30만원(연 360만원)인
     경우: 소득공제금액 36만원 증가

 ㅇ (현행) 180만원 = 360만원 x 50%

 ㅇ (개정) 216만원 = 360만원 x 60%

 ② (공제한도 상향조정) 월세 월 100만원(연 1,200만원)인
     경우: 소득공제금액 200만원 증가

 ㅇ (현행) 300만원 = Min(300만원, 1,200만원 x 50%)

 ㅇ (개정) 500만원 = Min(500만원, 1,200만원 x 60%)

 ③ (공제율․한도 상향조정) 월세 월 60만원(연 720만원인
     경우: 소득공제금액 132만원 증가

 ㅇ (현행) 300만원 = Min(300만원, 720만원 x 50%)

 ㅇ (개정) 432만원 = Min(500만원, 720만원 x 60%)




10. 전세보증금 반환보증의 보증대상 주택은?

□ 깡통주택 등 서민 주거불안을 해소하기 위해
   아파트뿐만 아니라, 단독주택, 다가구주택, 연립주택,
   주거용 오피스텔 등을 모두 포함


11. 전세보증금 반환보증 임차보증금을 제한한 이유는?

□ 전세시장이 불안한 상황에서 전세수요를 자극하지 않도록
   고액 전세보증금은 보증대상에서 제외

   * 전세보증금 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하로 제한

12. 이번 전월세 대책의 중점 수혜대상은?

□ 이번 대책은 매매-전세-월세 시장의 수급 불균형을
    완화하여 매매시장과 전세시장의 동반안정을 유도한
    맞춤형 대책이라 할 수 있음

 ㅇ 중저가 전세자에 대해서는 저리자금 지원,
     공적보증(대주보) 신설,우선변제권 금액 상향 등
     임차인 보호장치를 강화

 ㅇ 중고가 전세자들은 임차인에 대한 직접 지원보다는
      취득세율 인하, 모기지 이자소득공제 확대,
      주택기금지원 방식 다양화 등을 통해 낮은 비용으로
      주택구입이 가능하도록 지원

 ㅇ 아울러, 전세 → 월세 전환시 주거비 부담이
     증가할 수 있으므로 월세소득공제도 공제율 및
     한도를 큰 폭으로 상향조정

 13. 소액임차보증금의 우선변제권의 추진 일정은?

□ 소액 임차인의 우선변제권 적용 대상 보증금 가액기준과
   우선 변제액의 구체적 금액은 9월 중 주택임대차위원회의
    의결을 거쳐 결정될 예정임

□ 다만, 그 시행시기는 주택임대차보호법 시행령
    개정절차를 거쳐야 하므로 2014. 1. 1.부터 시행될 예정


14. ｢전월세지원센터｣는 어떻게 운영되는지?

□ LH공사 ｢전월세지원센터｣는 전월세 정보제공(매물․시세 등),
   법률상담(임대차보호법․임대차계약 등),
   금융상담(전세자금 대출 등) 수행중

□ 이번 대책에 따라 상담원을 추가 배치하고
    변호사를 상주시켜센터의 기능을 강화하고,

 ㅇ 가을 이사철에 대비, LH 각 지역본부에서도 센터를 운영할 예정