존폐기로의 전세제도
조선시대 전당제도에서 발전된
전세제도는 다른 나라에서 찾아보기 힘든,
한국에만 존재하는 오래된 임대방식이다.
집주인은 전세를 통해 이자 없이 목돈을
마련하고 세입자는 채권자로서 주택을
이용했다.
또한 수요가 넘쳐 주택가격이 상승하던 시기,
집주인의 시세차익에 대한 기대로 세입자는
상대적으로 저렴하게 주거문제를 해결하며
상호 이익을 공유했다.
원활히 작동하는 것 같았던 이 같은 메커니즘은
최근 시장침체가 장기화되며 이상 징후를
보이고 있다.
최근 전세가격 상승세는 과거처럼
주택이 절대적으로 부족하거나
IMF시기와 같이 단기적 시장회복 차원에서
나타난 현상이 아니다.
50개월이상 지속되고 있는 전세가격 상승세는
매매차익이 사라지며 금리가 내려가는 상황에서
나타난 당연한 결과로, 시장침체가 시작된
2007년 이후 주택을 구입한 전세공급자가
견인차 역할을 했다고 추정된다.
향후 매매가격이 크게 오르지 않는다면,
더 이상 전세가 저렴하게 유지되기는 어려우며
상승하는 전세가격이 매매가의 80%에 접근할수록
세입자의 매매 전환과 집주인의 월세 전환은
가속화 될 것이다.
한편, 지금까지 전세에 대한 정부의
집중지원에 의해 소득도 낮고 주거불안정이
더 심한 월세가구가 전세가구보다
1.6~4배 정도(수도권 아파트) 더 많은
비용을 지불하고 있었던 것도 사실이다.
따라서 향후 주택정책은
① 전세 가격에 대한 직접적인 개입을
최소화 한다.
② 국민주택기금의 전세자금대출을
단계적으로 축소한다.
③ 이를 매입임대주택과 임대료
보조를 위한 재원으로 확충 하여
저소득 임차가구에 대한 선별적 지원을 강화한다.
④ 소득세 감면비율 확대 등을 통해
민간임대사업자를 육성하여
월세시장 안정을 유도한다.
⑤ 거래세를 감면하여 매매수요 전환을 유도하고
⑥ 30, 40, 50년 다양한 만기구조를 가진
장기모기지 신설과 융자대상을
모든 주택으로 확대하여 목돈 없이
주택을 구입할 수 있는 방식을 확대,
발전시켜야 한다.
전세제도의 유통기한은 곧 끝날 것이다.
이제부터 전세에서 매매로의 전환이 증가 하고
이미 진행되고 있는 월세주택의 증가 속도 역시
더욱 빨라질 것이다.
쇠퇴하는 전세제도를 인위적으로 유지시키기
보다는 자가와 월세로 이원화된, 새로운 주택
시장에 관심을 가져야 할 시점이다.
출처
- GRI
경기개발연구원
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입력일 : 2013-10-07 오후 5:05:22
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