2014년 9월 2일 화요일

[참고] 9월 1일, 「규제합리화를 통한 경제활력 회복 및 서민주거안정 강화방안」보도 관련


[참고] 9.1,「규제합리화를 통한
경제활력 회복 및 서민주거안정
강화방안」보도 관련
 
주택정책과 등록일: 2014-09-02 17:43
 
9.1일에 발표된,「규제합리화를 통한
경제활력 회복 및 서민주거안정 강화방안」에
대한 일부 보도내용과 관련하여 국민들의
이해를 돕기 위해 다음과 같이
설명드립니다.
 


[1] 이번 대책은 단기적인
집값 띄우기에만 집중되어 있고,
서민들의 전세안정을 위한
대책은 소홀한 것 아닌지?



전세시장 안정을 위한
가장 근본적인 대책은
매매시장 활성화를 통해 전세수요를
매매로 전환하여 전세 수급균형을
회복하는 것임

금번 대책을 통해 주택 매매시장이 활력을
찾게 되면 시장기능에 따라 전세시장도
자연스럽게 안정될 수 있을 것으로 기대

이에 더하여 정부는,
단기적으로 하반기 이사철에 공공주택을
집중공급*하고, 미분양 주택을 전세로
전환하는 등 전월세 시장 안정을 도모하고,
무주택 서민의 주거안정을 위해 공공역량을
장기임대 공급, 주거비 부담완화 등에
집중하면서, 정부의 재정여건을 고려하여
민간의 임대시장 참여도 적극 유도해나갈
계획임

* 매입·전세임대 이사철(9∼10월)에
  1.2만호 집중 공급
* 가을철 이사시기에 맞춰, 9월 이후
   입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중
   6천여호(전체 25%)의 입주시기를
   1∼2개월 단축 


[2] 청약가점제를 자율운영하게 되면,
무주택자의 청약기회가 줄어들게
되는 것 아닌지?

‘17년 가점제 자율운영 전환은
지역별 주택수급이 판이한 상황에서
획일적 규제에 따른 국민불편 해소 및
사회적 비용 절감을 위한 것

* 가점제가 의미 있는
1,2순위 마감지역이 36%(수도권 25%,
지방 44%)에 불과한 상황에서 획일적
제도 운영은 청약자 불편 및 행정비용 야기

자율운영으로 전환하더라도 청약경쟁이
상당한 지역은 현재와 같이 지자체장이
무주택자 우선 공급을 위해 가점제
운영 가능

반면, 미분양이 쌓여 가점제 적용 실익이
없는 지역은 이를 배제하여 국민 불편
해소 가능

또한, 청약과열이 우려되는
투기과열지구, 공공주택지구에 대해서는
가점제를 의무 적용하여 무주택 서민에게
우선 공급할 계획

* 투기과열지구 : 85㎡이하 75%,
  85㎡초과 50% 가점제 적용
* 수도권 공공주택지구 : 85㎡이하 100%, 
   85㎡초과 50% 가점제 적용
< 가점제 실효성 약화 근거 >
가점제 적용대상인 1·2순위 마감 단지가
전국 36%에 불과, 나머지 64%는 가점제와
무관한 3순위 이후에서 당첨자 결정
* ’13.6’14.5, 전국 1,271개 단지
(수도권 539, 비수도권 732)
 
가점제가 적용된 1·2순위 당첨자
총점이 10점이하 단지 약 70%,
당첨자 총점이 0점인 단지도 다수(’11’13)
 
유주택자의 당첨자 비율 증가
(‘1114.5% ’1336.8%)
 
* 무주택자 가점부여에도 불구하고
청약경쟁이 없어 유주택자 비율 증가


[3] 재건축 연한단축 등 재건축 규제
완화가 강남에 특혜를 주는 것이라는
말이 있는데?
 
향후 재건축 대상이 될 
‘87~’97년 준공된 아파트는
서울 66.3만 세대 중 강남 3구는 10만(15.1%),
그 밖의 지역이 56.3만 세대(84.9%)로,
서울 지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어
강남 특혜라고 보기 어려움

* 준공연도 기준으로 인터넷건축
  정보시스템(세움터, ’14.7.18 )을 통해 자료 추출

또한, 재건축 규제완화는 전국적으로
노후화된 도심내 주거환경을 개선하고,
도심내 신규 주택 공급을 촉진하기 위한
것으로, 강남 등 특정지역을 위해 추진하는
것이 아님
 


[4] 재정비 사업 규제 완화로
부동산 투기가 재연되는 것 아닌지?



이번, 재정비 사업 규제개선은
사업추진을 어렵게 하는 과도한 부담
또는 규제를 합리화하려는 것이며,

최근 주택시장의 여건을 감안할 때
과거와 같은 개발이익을 기대하기 어렵다는
점에서 부동산 투기가 발생할 가능성은
높지않음

과거 집값이 급등했던 시기에는
집도 부족했고, 인구도 증가했던 시기여서
주택에 대한 가수요가 있었으나,
요즘은 주택의 절대적 부족문제가
해결(’13년 주택보급률 전국 103%)되었고,
인구와 가구구조도 크게 변화되어
실수요자 위주로 주택시장이 재편되어
과거와 같은 투기우려는 크지 않음  


[5] 공공관리제 적용시 시공사
선정시기를 조합원 투표로 결정할 경우,
시공사가 공사비를 올리고 비리
발생 가능성도 있는 것 아닌지?
 


이번 대책에서 공공관리제의
기본 틀은 현행을 유지했음

다만, 상당수의 조합원들이 신속한 재건축
시행을 위해 시공사 선정시기를 사업시행인가
이전 단계로 앞당기기를 희망함에 따라
과반수가 원할 경우 이를 허용하기로 했음

시공사 선정과정의 부정부패 우려에 대해서는,
먼저 지자체가 다른 사업장의 공사비 등을
정기적으로 공시해서, 조합원들이 타사업장과
비교할 수 있도록 할 계획이며, 제도적으로는
이미 시공사 선정과 관련해서 향응이나
금품을 수수한 경우 처벌규정을 두었음
 


[6] 재건축 안전진단기준 완화는
세월호 사고 이후 안전관리 강조
기조와 배치되는 것은 아닌지?


종래 내진성능이 확보되지 않은
건축물에 대해서만 구조안정성에 대해
심사하던 방식에서, 내진성능에 관계없이
구조적 결함이 있는 경우에는 모두 구조
안전성에 대한 심사를 실시하여 오히려
안전관리 측면을 강화

따라서, 재건축 연한 도래 후 생활에
불편이 큰 경우에는 재건축이 가능토록
주거환경 평가 비중을 강화하더라도,
재건축 연한 도래와 관계없이 구조결함이
있는 경우에는 당연히 안전성 평가에
반영하여 주택안전에 문제가 없도록
할 것임
 


[7] GB 해제 수도권 공공택지의 경우,
인근시세 대비 분양가 비율이 70% 미만인
주택에 대해 전매제한기간을 완화하는 것은
특혜소지가 있고, 투기를 조장하게 되는 것
아닌지?



현행, 수도권 투기과열지구내 주택에 대한
전매제한기간이 최장 5년이고, 거주의무는
적용되지 아니함

일부 단지의 경우 시세차익이 예상되지만
투기과열지구보다 더 강하게 전매제한기간을 8년,
거주의무를 5년간 부여하는 것은,
수분양자들의 재산권을 지나치게 제약하는
측면이 있어, 이를 합리적으로 조정·완화하는
것임

최근 분양하는 단지들의 경우,
시세에 근접 또는 초과하여 분양되고 있고,
과거와 같이 인근시세 대비 70% 미만으로
공급될 물량이 없어, 시세차익을 노린
투기세력이 진입할 가능성은 크지 않음.  


[8] 유한책임 대출이 차입자의
도덕적 해이를 유발할 가능성은?



주택기금 대출은 무주택서민을 위한
구입자금 대출로서, 85㎡이하 주택에 대해서,
1순위 근저당권을 조건으로 운용 중으로,
주택기금 대출은 시중은행 주택담보대출보다
연체율이 낮고, 경매시 낙찰가율도 높아
유한책임 대출제도를 도입하더라도
고의적인 채무불이행 가능성 및 기금
부담 미미

* (연체율, ‘13.12) 주택기금 0.2%<시중은행 0.5%
* (아파트 낙찰가율, ‘08~’12)
  85㎡이하 84.7%, 85㎡초과 75.3%
* 최근 5년간 경매실행된 주택기금
  구입자금(1,428건, 699억원) 중 추가적인
  채권자 일반 재산 추징 등으로 받아낸
  채권액은 1천만원에 불과
또한, 주택기금 대출의 LTV(58.3%)가
낮기 때문에, 집값이 급락하더라도
경매를 통한 주택기금의 대출금 미회수
가능성은 낮은 반면, 채무자는 고의
채무불이행시 가산금리가
적용(연체금액×4∼5% 가산)되고,
주택 경매처분시 시세보다 15%이상
할인 매각되면서 거주 공간을 잃게
되는 등 득보다 실이 커 도덕적 해이
가능성 미미


[참고] ‘수입차 부품 값 정보 찾기는 숨바꼭질’ 보도 관련


[참고] ‘수입차 부품 값
정보 찾기는 숨바꼭질’ 보도 관련
 
자동차운영과 등록일: 2014-09-02 14:49
 

지난 8월 2일부터 시행한 자동차부품의
소비자가격 공개 사항은 관련 배너를
찾기가 어렵다는 지적에 따라,
최근 자동차 업계에서는 자체적으로
사단법인 한국자동차부품협회
홈페이지(www.ikapa.kr)를 통해서
각 제작사에서 공개하는 부품가격
정보를 통합적으로 확인할 수 있도록
하고 있음

자동차제작사의 부품가격 정보 공개
실태에 대해 모니터링을 하고 있으며,
필요시 제도개선 방안을 마련하여
추진할 계획임

< 보도내용 (경향신문, 9. 2자) >

수입차 부품 값 정보 찾기는 숨바꼭질
- 수입차 업체 대부분이 부품 가격 정보를
찾기 어렵게 배치하거나 영문으로만
검색이 가능하도록 인터넷 홈페이지 운영


[해명] 국민주택 등에 대한 무주택자 우선공급 원칙 변함 없어


[해명] 국민주택 등에 대한
무주택자 우선공급 원칙 변함 없어
 
주택기금과 등록일: 2014-09-02 11:57
 

현재, 국민주택 등은
1세대 1주택 원칙에 입각하여
무주택 세대주에 우선 공급 중

다만, 청약자격이 무주택세대주로
한정되어 있어 세대주가 아닌 세대원은
세대주 변경 절차를 거쳐야 하는 등
국민 불편 초래

이번 제도 개선은 이러한 불편을
해소하는 것이 주된 목표로,
무주택 세대이면 세대주 여부에 관계없이
청약을 허용하되, 1세대 1주택 원칙은
당초와 같이 견지해 나갈 예정임

< 보도내용 (한겨레, 9.2자) >
ㅇ ‘무주택자 청약우대’ 사실상 폐지
- 1주택자 국민주택 청약 허용

[참고] 금번 청약제도 개편으로 무주택 실수요자의 청약 기회는 줄지 않아


[참고] 금번 청약제도 개편으로
무주택 실수요자의 청약 기회는 줄지 않아
 
주택기금과 등록일: 2014-09-01 18:24
 
일부 보도에서 금번 제도개선으로
무주택 실수요자의 청약 기회가
줄어들었다고 우려하고 있으나,
이는 사실과 다름

금번 청약제도 개편은
실수요자 우선 공급 원칙을 견지하면서,
국민들이 알기 쉽게 청약제도를 간소화하고,
과도한 규제개선을 통해 국민 불편을
완화하며, 지역별로 상이한 수급상황에
대한 지자체 자율권을 강화하는 취지

또한, 정부지원(기금or공공기관or공공택지)을
받아 공급되는 국민주택은 당초 계획에 따라
지속 공급될 예정이므로 국민주택 물량 축소 및
이를 기다려온 청약저축 장기 가입자들의
청약 기회가 축소될 우려는 없음

☞ 보다 구체적으로 설명하면,

① 대부분의 청약저축 장기 가입자가
기대하고 있는 국민주택 물량은
기 발표한 연차별 공급계획에 따라 차
질없이 공급할 예정

② 주택 소유 여부에 관계없이
모든 통장 가입자가 청약 가능했던
‘민간건설중형국민주택’ 유형이 폐지되고,
이 물량이 모두 무주택자만 청약 가능한
국민주택으로 흡수됨에 따라
무주택자인 청약저축 장기가입자들이
청약 가능한 물량이 연 1~2만호 확대 전망

* 민간 건설업체가 기금 지원을 받아
건설한 주택으로 성격상 국민주택에 포함되나,
청약예부금 가입자 불만을 감안하여 당시
모든 청약통장에 대해 청약을 허용(‘99)

③ 주택기금이 투자하는 새로운 방식의
임대리츠를 통해 ‘17년까지 최대 8만호의
무주택자를 위한 임대주택을 공급할 계획

* 공공임대리츠 최대 5만호,
민간임대리츠 최대 2만호,
수급조절리츠 1만호

④ 현재 누적된 공공택지 여유물량을 고려할 때

택촉법 폐지, LH 대규모 공공택지
지정 중단 등으로 택지공급이 감소해도
당장 청약 가능한 물량이 줄어드는 것은
아니며, 국지적으로 발생하는 신규 택지
수요(청약 수요)에 대해서는 「공공주택법」 및
 「도시개발법」에 따라 지속 공급 예정 

< 보도내용 (연합뉴스 등, 9.1) >

청약저축 장기 가입자들은
공급물량 줄어 불만
- 신도시 등 공공택지 공급을
잠정 중단함에 따라 공공택지에 들어서는
국민주택 청약을 기다려온
청약저축 가입자들은 불만


[참고] “집값 폭락시 대출 다 안갚아도 된다?” 비소구대출 논란 관련

앞으로 비소구대출이란
단어를 자주 접하게 될 텐데요.

이름도 어려운
非訴求(비소구)대출이란
한마디로, "은행들이 대출을 해줬는데
채무자가 대출금을 상환하지 못하면 은행은
주택을 갖고 떨어져라"는 것으로
은행도 대출을 잘못해준 책임이 있으니
유한책임을 져라"는 말과 비슷한 의미로
2008년 미국발 서브프라임 모기지
금융위기에서 자주 봤었던 일이지요.


[참고] “집값 폭락시 대출
다 안갚아도 된다?” 비소구대출
논란 관련
 
주택기금과 등록일: 2014-09-01 18:17
 
국토교통부(장관 서승환)는
이번 정부 들어 주택금융에 있어서,
금융기관 중심의 기존 대출 관행을
개선하여 금융 소비자의 권익을
적극적으로 보호한다는 정책 목표를
설정하고,

지난해부터
ⅰ) 무주택 서민의 주택구입 비용과
집값변동 위험 경감을 위한 내집마련
디딤돌 대출과 공유형 모기지,

ⅱ) 전세 세입자의 저리 자금조달과
이른바 ‘깡통전세’로부터 보증금 보호를
위한 전세금 안심대출과 전세금반환보증,

ⅲ) 건설업체의 저리 자금조달 및
주택경기 대응능력 제고를 위한
표준 PF보증과 준공미분양 전세전환
보증상품 도입 등

금융기관(주택기금 등)과 금융소비자
(주택구입자, 세입자, 건설업체)가
주택금융과 관련된 위험과 성과를
공유함으로써 상호 윈윈할 수 있는
새로운 개념의 상품을 지속적으로
도입하여 왔다.

9.1일 발표된 유한책임 대출(비소구대출)도
이러한 연장선상에서 금융소비자인
주택구입자의 권익보호 차원에서
시범 도입된다.

유한책임 대출제도(비소구대출)는
기존 주택담보대출과 달리, 차입자의
상환책임이 담보물로 한정되는 대출이다.

예를 들어, 평범한 직장인 A씨가
주택구입을 위해 1억원을 대출받았으나,
연체로 A씨의 주택이 경매에 넘어가
은행이 경락대금으로 8천만원만 회수할 경우,
현 제도하에서는 은행은 담보물 외에
A씨의 일반재산 또는 봉급 압류 등을
통해 추가로 자금을 회수한다.

반면, 유한책임 대출제도 하에서는
은행이 담보물 경매를 통한 회수액
8천만원 외에 추가로 상환을 청구하지
않는다.

국토부 관계자에 따르면 유한책임
대출제도는 국가별 금융환경에 따라
장단점이 있지만, 우리나라의 경우
LTV, DTI 등이 엄격하게 적용되고 있어
긍정적인 효과가 보다 클 것으로
내다보았다.

무엇보다, 금융기관의 부문별한
대출관행으로 인한 하우스 푸어 양산,
주택경기 진폭 확대 등과 같은 부작용을
줄일 수 있다.

LTV 상한이 90〜100%에 이르는 미국,
영국 등의 경우는 집값이 대출액보다
떨어질 경우 주택구입자가 상환을
포기하는 등 채무자의 도덕적 해이가
발생할 수 있다.

그러나, 우리나라는 평균 LTV가 50%대이고,
LTV 상한도 70%에 불과한데다가 담보물 외
일반재산을 통한 채권회수가 가능하기
때문에 금융기관들은 집값이 떨어져도
위험이 거의 없다.

이로 인해 ‘00년대 중반 은행들이
개인의 채무상환능력이나 주택경기변동을
고려하지 않고, 무분별하게 대출에 나섰고,
그 결과 하우스푸어 양산, 집값 버블 형성과
해소 과정에서 주택경기 진폭 확대 등
많은 사회적 문제를 낳았다는 것이
국토부의 해석이다.

따라서 유한책임 대출제도가 도입되면
금융기관도 집값변동 위험의 일부를
공유하게 되어 보다 책임감 있는
대출 유도는 물론 대출심사 기법의 고도화 등
금융발전에도 기여할 것으로 보인다.

특히, 국토부 관계자는 여러 측면에서
주택기금 디딤돌 대출이 적은 학습비용으로
우리나라 여건에 맞은 유한책임 대출제도의
효과를 점검할 수 있는 최적의 상품이며,
시범사업 추진으로 인한 차입자의
도덕적 해이 조장과 주택기금 부실 우려는
다음과 같은 사유로 가능성이 낮다고 말하였다.

① 주택기금 디딤돌 대출의 상품요건이
미국 등 해외에서 검증된 유한책임
대출상품과 유사

미국의 경우 주마다 다소 차이는 있으나,
대체로 △주택 구입 목적, △ 주택규모 제한,
△1순위 주택담보대출에 한정하여 운용

디딤돌 대출 역시 무주택서민을 위한
구입자금 대출로서, 현재 85㎡ 이하
주택에 대해서, 1순위 근저당권을 조건으로
운용 중

② 이러한 특징으로 인해 디딤돌 대출은
시중은행 주택담보대출보다 연체율이 낮고,
경매시 낙찰가율도 높아 유한책임
대출제도를 도입하더라도 고의적인
채무불이행 가능성 및 기금 부담 미미

* (연체율, ‘13.12) 주택기금 0.2% < 시중은행 0.5%
  (은행은 사업자금 대출 허용)
* (아파트 낙찰가율, ‘08~’12)
  85㎡이하 84.7% > 85㎡초과 75.3%
* 최근 5년간 경매실행된
  주택기금 구입자금(1,428건, 699억) 중
  추가적인 채권자 일반 재산 추징 등으로
  받아낸 채권액은 1천만원에 불과

③ 디딤돌대출의 LTV(58.3%)가
낮기 때문에 집값이 급락하더라도 경매를
통한 주택기금의 대출금 미회수 가능성은
낮은 반면, 채무자는 고의 채무불이행시
가산금리 적용(연체금액*4∼5% 가산),
주택 경매처분시 시세보다 15%이상 할인
매각되면서 거주공간을 잃게 되게 등
득보다 실이 커 도덕적 해이 가능성 미미

* 집값이 가장 급락했던 외환위기
시에도('97〜98) 최고점 대비
집값 하락률은 -13.2%(전국평균)였기 때문에
극단적 상황에서도 자금 미회수 위험 미미

* 국내 금융전문가도 비소구대출 도입으로
인한 손실이 대출액의 0.005% 수준에
불과하다고 실증 연구(‘12.8, 이철우·고성수)

한편, 국토부는 금융소비자 권익보호와
금융기관과 금융소비자간 위험과 성과
공유를 통한 상호 윈윈하는 결과 도출 및
이를 통한 새로운 시장창출은 피하기
어려운 시대적 흐름이라고 강조하면서,
‘15년 상반기까지 주택법을 개정하여
유한책임 대출제도 시행의 근거를 마련하고,
관계 부처 및 전문가 의견 수렴을 거쳐,
’15년 중 시범사업을 시행할 계획이라고
말하였다.

< 보도내용, 뉴스1, 파이낸셜,
   머니투데이, 뉴스핌 등 9. 1(월) >
ㅇ 집값 폭락시 대출 다 안갚아도 된다?...
비소구대출 도입 논란
- 채무자의 고의적인 채무불이행으로
기금·은행의 자산건정성 악영향



남경필 지사, 새누리당 정책위 의장단 만나 국비지원 협조 요청


남경필 지사,
새누리당 정책위 의장단 만나
국비지원 협조 요청

○ 남지사, 2일 새누리당
    정책위·경기도 예산정책협의회 개최
- 도의 주요 국비지원사업과
   정책현안사업에 대해 설명·토론
- 도로 4개 사업 7,654억 원, 철도
   4개 사업 3,250억 원, 지방하천정비사업 등
   9개 사업 2,857억 원 지원 요청
- 광명·시흥 융·복합 R&D 클러스터
   조성 등 7건 정책현안도 건의


남경필 경기도지사가
새누리당 정책위 의장단과
예결위 국회위원을 경기도로 초청,
도내 주요 국비 지원 사업에 대한
적극 협조를 요청했다.
남 지사는 2일 오전 11시 경기도청
상황실에서 새누리당 정책위·경기도
예산정책협의회를 갖고 도지사가
되고 보니 해야 할 일은 많은데
재원이 부족해 지역살림이 팍팍하다.면서
건전한 지방재정을 위해 오늘 건의한
국비지원사업과 정책현안사업이
국정에 반영될 수 있도록 적극적인
협조를 요청한다.”라고 말했다.
이 자리에는
새누리당 주호영 정책위의장,
강석훈 정책위 부의장,
이현재 정책위 부의장과
국회 이학재 예결위 간사,
도내 지역구를 가지고 있는
예결위 소속 노철래 국회의원,
김홍선 새누리당 경기도당 사무처장 등
6명이 자리를 함께했다.
 
주호영 새누리당 정책위의장은
인사말을 통해 경기도의 주요 예산
사업이 어떻게 진행되는지 살펴보고
그것들이 예산에 얼마나 반영되는지
살피고 여러분들 말씀 듣기 위해 이렇게
왔다.라며 경기 북부지역의 열악한
상수도 시설 개선에 어떻게 정부가 도움이
될지 등 전체적인 방향은 지방재정
확충으로 국회도 노력하겠다.”고 말했다.
남경필 도지사는 이날
도로분야, 구리남양주포천
   민자고속도로 보상비 4개 사업 7,654억원
철도분야, 하남선(상일검단산)
  복선전철 건설 4개 사업 3,250억원
지방하천정비사업 등 9개 사업 2,857억원 등
  주요 SOC사업 예산 13,761억 원에
  대한 지원을 요청했다.
 
이밖에도
광명·시흥 융·복합 R&D 클러스터 조성
KTX 수원역 출발(서정리지제역) 직접 연결
지방공기업 투자여력 확보를 위한 제도개선
지방교육재정교부금법 개정
소방재정 확충을 위한 소방관련 법 개정
지방소비세 세율 인상
지방교부세 법정률 인상 등 정책현안에
   대한 법과 제도 개선안에 대해서도
   제안했다.
 
남 도지사는 건전한 지방재정 운영을
통해 성숙한 지방자치 실현할 수 있도록
현행 8:2국세 대 지방세 비율을
6:4로 개선해야 한다.”라며 실질적 4
자치를 실현할 수 있도록 지방소비세
세율 5% 추가 인상의 조속 이행과
소방재정 확충을 위한 소방장비
국비보조대상 확대 등이 필요하다.”라고
강조했다.
 
한편, 남경필 경기도지사는 지난 달
27일 기획재정부 대회의실에서 열린
최경환 경제부총리 주재 시·도지방재정
협의회에 참석, 국비 13,781억 원 편성을
적극 요청한 바 있다.
또한 당선인 신분이었던 지난 6월에는
국토교통부를 방문 SOC분야
국비 39,893억 원에 대한 지원도
건의했었다.
 
예산담당관 이희원 031-8008-2120, 
팀장 전하식 2847,
담당자 김종연 2843
문의(담당부서) : 예산담당관
연락처 : 031-8008-2847
입력일 : 2014-09-02 오후 12:01:28



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